ดีลซื้อที่ดิน “บิ๊กคิงส์ บางใหญ่” จบไม่ลง หลังกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เจรจาซื้อที่ดินขนาด 17 ไร่ มูลค่า 1,900 ล้านบาท แต่ไม่สามารถหาข้อยุติเรื่องราคาและภาระค่าธรรมเนียมโอนได้ ส่งผลให้เจ้าของแปลงที่ดินต้องกลับมาติดประกาศขายใหม่
ขณะที่ทำเลบางใหญ่กำลังถูกยกระดับเป็นศูนย์กลางการค้าและการเดินทางฝั่งตะวันตกของนนทบุรี ดีลซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่บริเวณอดีตห้างสรรพสินค้า “บิ๊กคิงส์ บางใหญ่” กลับมาเป็นที่จับตาในวงการอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง หลังมีรายงานว่าการเจรจาระหว่างเจ้าของที่ดินกับกลุ่มธุรกิจของ เจริญ สิริวัฒนภักดี ไม่สามารถเดินหน้าต่อได้ เนื่องจากทั้งสองฝ่ายไม่สามารถตกลงเงื่อนไขสำคัญเกี่ยวกับราคาซื้อขายและค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์
ข้อมูลแหล่งข่าวในแวดวงอสังหาฯระบุว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวมีเนื้อที่ประมาณ 17 ไร่ 1 งาน 56 ตารางวา เจ้าของที่ดินตั้งราคาขายทั้งแปลงไว้ที่ประมาณ 2,100 ล้านบาท โดยมีเงื่อนไขเดิมให้ผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง ต่อมาเมื่อกลุ่มเจ้าสัวเจริญให้ความสนใจ ได้มีการเจรจาต่อรองราคาลงมาเหลือประมาณ 1,900 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคาตั้งขายประมาณ 200 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม จุดที่กลายเป็น “คอขวด” ของการเจรจาไม่ได้อยู่ที่ราคาที่ดินเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเรื่อง ภาระค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 120 ล้านบาท ซึ่งกลายเป็นเงื่อนไขที่ทั้งสองฝ่ายไม่สามารถหาข้อยุติร่วมกันได้
เปิดปม “ราคา–ค่าโอน” จุดแตกหักดีล
ทั้งนี้ ในมุมของเจ้าของที่ดิน มองว่าเมื่อราคาซื้อขายถูกต่อรองลดลงจาก 2,100 ล้านบาท เหลือ 1,900 ล้านบาท จึงต้องการให้ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 120 ล้านบาท แต่ฝั่งผู้ซื้อยังยืนยันแนวทางเดิม คือการแบ่งภาระค่าโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ขายคนละครึ่ง หรือประมาณฝ่ายละ 60 ล้านบาท
เมื่อทั้งสองฝ่ายมีมุมมองต่อ “ต้นทุนรวมของดีล” แตกต่างกัน การเจรจาจึงไม่สามารถเดินหน้าสู่ขั้นตอนการซื้อขายได้ และท้ายที่สุดการเจรจาซื้อขายแปลงที่ดินดังกล่าวจึงยุติลง
จากประเด็นข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่า ในการซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่ มูลค่าหลายพันล้านบาท ราคาที่ตกลงกันไม่ได้เป็นเพียงตัวแปรเดียว แต่เงื่อนไขประกอบการซื้อขาย ทั้งค่าธรรมเนียม ภาษี ค่าใช้จ่ายวันโอน และภาระอื่น ๆ สามารถกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดได้เช่นกัน
หากคำนวณจากราคาซื้อขายที่ 1,900 ล้านบาท ค่าโอนประมาณ 120 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วนราว 6.3% ของราคาซื้อขาย จึงถือเป็นต้นทุนก้อนใหญ่ที่มีผลต่อการตัดสินใจลงทุน
ทำไมที่ดิน “บิ๊กคิงส์” ถึงมีราคาสูง
แม้ดีลจะล่ม แต่ไม่ได้หมายความว่าแปลงที่ดินดังกล่าวขาดความน่าสนใจ ตรงกันข้าม แปลงอดีตห้างบิ๊กคิงส์ถือเป็นหนึ่งในที่ดินขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพสูงของบางใหญ่ ทำให้ราคาที่เสนอขายทั้งแปลงสูงถึง 2,100 ล้านบาท เมื่อเทียบกับเนื้อที่ประมาณ 17 ไร่ 1 งาน 56 ตารางวา คิดเป็นราคาประมาณ 300,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนศักยภาพของทำเลมากกว่าการเป็นเพียงที่ดินชานเมือง
ปัจจัยสำคัญคือทำเลอยู่ในพื้นที่ที่มีโครงข่ายคมนาคมขนาดใหญ่เชื่อมต่อกัน ทั้ง ถนนกาญจนาภิเษก ถนนรัตนาธิเบศร์ ทางพิเศษศรีรัช–วงแหวนรอบนอก และรถไฟฟ้าสายสีม่วง ทำให้บางใหญ่มีบทบาทมากขึ้นทั้งในฐานะพื้นที่อยู่อาศัยและศูนย์กลางการค้า
นอกจากนี้ การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่าง เซ็นทรัล เวสต์เกต เข้ามาเป็นแม่เหล็กของพื้นที่ ทำให้บางใหญ่ไม่ได้มีสถานะเป็นเพียงชานเมืองสำหรับโครงการบ้านจัดสรรอีกต่อไป แต่กำลังพัฒนาเป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมของนนทบุรีฝั่งตะวันตก
ทำเลเปลี่ยน บิ๊กโปรเจ็กต์แห่ปักหมุด
อีกปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินในบางใหญ่ถูกจับตามอง คือการเกิดขึ้นของโครงการขนาดใหญ่โดยรอบ ซึ่งหนึ่งในโครงการที่ถูกจับตาคือ สปอร์ตคอมเพล็กซ์บนที่ดินประมาณ 27 ไร่ของกลุ่มนายสุวัจน์ ลิปตพัลลภ ซึ่งอยู่บริเวณที่ตั้งเดิมของโฮมโปรและบิ๊กซีเก่า ใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัล เวสต์เกต และอยู่ฝั่งตรงข้ามกับแปลงที่ดินบิ๊กคิงส์
เมื่อมีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ต่อเนื่อง ราคาที่ดินบริเวณโดยรอบจึงมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นตามศักยภาพของทำเลและความต้องการใช้ประโยชน์ที่ดิน
ไม่ได้มีแค่ “17 ไร่” ยังต่อยอดเป็น 27 ไร่
ความน่าสนใจของแปลงบิ๊กคิงส์ยังอยู่ที่การสามารถเชื่อมต่อกับที่ดินแปลงข้างเคียงได้ โดยมีรายงานว่าบริเวณติดกันยังมีที่ดินว่างอีกประมาณ 10 ไร่ เสนอขายในราคาประมาณ 170,000 บาทต่อตารางวา หากผู้ลงทุนสามารถซื้อรวมกันได้ จะทำให้เกิดที่ดินผืนใหญ่ประมาณ 27 ไร่
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นี่ถือเป็นโอกาสสำคัญ เพราะที่ดินขนาดใหญ่ในทำเลศักยภาพใกล้ระบบขนส่งมวลชนและศูนย์การค้าขนาดใหญ่หาได้ยากขึ้นเรื่อย ๆ จึงไม่น่าแปลกที่มีรายงานว่ามีผู้ประกอบการและกลุ่มทุนสนใจแปลงดังกล่าว มากกว่า 10 ราย รวมถึงกลุ่มทุนจากตระกูลธุรกิจขนาดใหญ่ ขณะที่ชื่อของกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายก็ถูกจับตามอง
ดีลล่ม แต่ไม่ได้แปลว่า “ขายไม่ออก”
สถานการณ์ล่าสุดของที่ดินแปลงบิ๊กคิงส์ กลับมาได้รับความสนใจตรงที่ หลังการเจรจาซื้อขายกับกลุ่มเจ้าสัวเจริญไม่สามารถหาข้อยุติได้ เจ้าของเดิมได้นำที่ดินได้กลับมาติดป้ายประกาศขายอีกครั้ง กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ ดีลเดิมจบ แต่การแข่งขันเพื่อชิงที่ดินแปลงนี้อาจเพิ่งเริ่มต้น โจทย์สำคัญต่อจากนี้อยู่ที่ว่า เจ้าของที่ดินจะยังคงยึดราคาประมาณ 2,100 ล้านบาทหรือไม่ และผู้สนใจรายใหม่จะสามารถเสนอราคาและเงื่อนไขที่ตอบโจทย์เจ้าของที่ดินได้มากกว่าดีลที่ผ่านมาเพียงใด
ขณะเดียวกัน หากมีผู้ซื้อที่ต้องการพัฒนาพื้นที่ให้ใหญ่ขึ้น การเจรจาซื้อที่ดินข้างเคียงอีกประมาณ 10 ไร่ เพื่อรวมเป็นผืนเดียว 27 ไร่ ก็อาจทำให้ดีลมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
จาก “ห้างดัง” สู่สนามรบที่ดินบางใหญ่
ย้อนกลับไปในอดีต บิ๊กคิงส์ บางใหญ่ เคยเป็นห้างสรรพสินค้าชื่อดังและจุดนัดพบสำคัญของชาวนนทบุรี เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2539 โดยเป็นอาคารขนาดใหญ่สูง 5 ชั้น พร้อมชั้นใต้ดิน และเคยมีส่วนของเมอร์รี่คิงส์เข้ามาให้บริการเพิ่มเติม
ในช่วงรุ่งเรือง พื้นที่แห่งนี้เป็นศูนย์รวมวัยรุ่น มีทั้งลานสเก็ต การจัดคอนเสิร์ต งานอีเวนต์ และตลาดเปิดท้ายขายของ ก่อนเผชิญการแข่งขันจากโมเดิร์นเทรดรายใหญ่และการเปลี่ยนแปลงของตลาดค้าปลีก จนปิดให้บริการถาวรในปี 2554
หลังจากนั้นพื้นที่ถูกปล่อยทิ้งไว้เป็นเวลาหลายปี ก่อนที่อาคารเดิมจะถูกรื้อถอน และกลายมาเป็น “ที่ดินแปลงใหญ่” ที่ถูกจับตามองจากกลุ่มทุนในปัจจุบัน
บิ๊กคิงส์สะท้อนอะไรในตลาดที่ดิน
กรณีนี้สะท้อนภาพตลาดที่ดินทำเลศักยภาพในปัจจุบันได้อย่างชัดเจนว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะเผชิญภาวะกำลังซื้อชะลอตัว แต่ที่ดินแปลงใหญ่ในทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับยังคงเป็นสินทรัพย์ที่กลุ่มทุนให้ความสนใจ
อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นก็ทำให้ “ต้นทุนการเข้าซื้อ” กลายเป็นโจทย์สำคัญของผู้พัฒนาโครงการ ดังนั้น การตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้พิจารณาเพียงราคาต่อตารางวา แต่ต้องประเมินทั้ง ราคาซื้อจริง + ค่าโอนและภาษี + ต้นทุนการพัฒนา + ระยะเวลาคืนทุน + ศักยภาพการสร้างรายได้ของโครงการ
สำหรับกรณีบิ๊กคิงส์ เมื่อส่วนต่างราคา 200 ล้านบาทเข้ามาชนกับค่าโอนประมาณ 120 ล้านบาท และทั้งสองฝ่ายไม่สามารถหาจุดสมดุลได้ ดีลมูลค่าเกือบ 2,000 ล้านบาทจึงต้องยุติลง
ท้ายที่สุด “ที่ดินบิ๊กคิงส์” จึงกลายเป็นอีกหนึ่ง แลนด์มาร์กที่ดินแปลงใหญ่ของบางใหญ่ ที่ต้องจับตาว่า ใครจะเป็นผู้คว้าสิทธิ์ในการพัฒนาแปลงนี้ต่อไป และจะถูกเปลี่ยนจากอดีตห้างสรรพสินค้าที่เคยรุ่งเรือง ให้กลายเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใดในอนาคต